Il mercato immobiliare del lusso a Milano: un settore che non conosce crisi

C’è un mercato che non conosce flessione, ed è quello delle abitazioni di lusso a Milano. Sia in termini di tempistiche di vendita che in termini di prezzo, l’intersezione tra lusso, mercato immobiliare e città di Milano è un caso unico nella penisola. Il trend positivo delle compravendita di proprietà di lusso nel capoluogo lombardo, pur inserendosi in un quadro nazionale in crescita, fa segnare numeri decisamente più positivi.

A trascinare il mercato non sono solo le localizzazioni centrali e di pregio, ma il ciclo espansivo sembra interessare tutte le zone urbane; le transazioni residenziali sono infatti aumentate dell’8% su base annua nel 2017, a fronte di un incremento di quasi il 20% di quelle relative agli immobili di lusso. Rispetto al totale delle transazioni dell’anno, la compravendita di proprietà di lusso ne rappresenta più dell’8%¹.

Gli immobili di lusso più ricercati non sono solo più quelli in location esclusive, il cui numero limitato non permetterebbe di fronteggiare l’attuale domanda.

Nella valutazione si sono quindi rafforzati elementi legati alla qualità della proprietà, quali balconi, affacci ed ampiezza, che contribuiscono ad aumentare il valore di immobili anche in zone meno rinomate della città. Al mercato si è poi aggiunto un nuovo segmento, che ha contribuito alla recente crescita: si tratta delle moderne residenze realizzate negli ultimi anni in aree alternative ma di tendenza (vedi la zona Tortona) o all’interno dei progetti di riqualificazione di Porta Nuova, City Life e Porta Vittoria. Queste nuove costruzioni hanno fatto evolvere il mercato immobliare che, prima delle recenti commercializzazioni, era costituito per solo il 3% da immobili di lusso, a fronte dell’attuale 8%².

Un’ulteriore innovazione del mercato del lusso di Milano è legata ad un cambiamento della tipologia di acquirenti e dei loro scopi. Quello che era infatti considerato come un mercato tradizionale, composto principalmente da compravendite di prime case o da immobili acquistati a scopo di affitto, è stato influenzato dalla crescente domanda a scopo di messa a reddito con soluzioni chiavi in mano, ristrutturate e con diversi servizi collegati.

A testimonare l’ottima salute del segmento di lusso del real estate milanese è la liquidità del mercato, che, a differenza di realtà simili come quella romana, non scotta l’incertezza politica che ritarda i processi. Infatti, a Milano, i tempi di vendita vanno da poche settimane a un massimo di 2 mesi per gli immobili di lusso, contro una media nazionale per il mercato residenziale di oltre 8 mesi. Le stesse indicazioni si possono ottenere analizzando lo sconto medio sul prezzo di vendita, che nel mercato del lusso di Milano varia tra il 4% e il 6% medio³, ma può essere pressoché nullo in presenza di proprietà davvero premium.

Questa dinamicità ha iniziato anche ad influenzare il valore di mercato degli immobili, il cui prezzo al metro quadro è fortemente legato alla zona in cui è localizzato questo.

Grazie al nostro tool di valutazione online, che fa utilizzo di big data per confrontare migliaia di transazioni, possiamo effettuare alcune simulazioni e comprendere l’impatto della location sul prezzo di vendita di una proprietà.

La valutazione algoritmica di un appartamento di lusso di 120mq all’ultimo piano di un palazzo con ascensore, balcone di 50mq e recentemente ristrutturato, in Via Brera, una delle più rinomate strade di Milano, è di circa 1.054.000€ – con un prezzo al metro quadro di 8.800€. Se analizziamo il prezzo medio al metro quadro della zona, il nostro immobile si posiziona in una fascia superiore alla media, per le ottime caratteristiche (ascensore, ampio balcone, classe energetica) che contribuiscono ad aumentarne il valore. C’è un ulteriore elemento che deve però essere considerato, in aggiunta alla valutaziona algoritmica: in zone come quella di Brera, ogni proprietà è un pezzo unico ed è quindi probabile che la richiesta del proprietario, in caso di compravendita, sia maggiore della valutazione che abbiamo generato.

Lo stesso premium dovuto all’unicità lo dobbiamo tenere in considerazione se valutassimo una proprietà, con le stesse caratteristiche che vi abbiamo descritto prima, in Via Della Spiga, nel cuore del Quadrilatero della Moda. Il nostro algoritmo ci propone infatti una valutazione di 1.284.000€, con un prezzo al metro quadro di 10.700€. Nella zona sono state registrate transazioni con un prezzo al metro quadro di quasi 15.000€, a testimonianza di come l’unicità e le caratteristiche delle proprietà possano sensibilmente contribuire all’aumento del valore.

Fonti

  1. Engel & Voelkers, Nomisma, Settembre 2018 – Scenari Immobiliari e Sigest, Maggio 2018
  2. Scenari Immobiliari e Sigest, Maggio 2018
  3. Engel & Voelkers, Nomisma, Settembre 2018

 

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