Prezzo richiesto vs. prezzo di acquisto: quanto sopravvalutiamo la nostra casa?

Abbiamo già parlato diverse volte del processo di vendita di un immobile, e soprattutto della poca rapidità con la quale viene affrontato. Secondo le statistiche della Banca d’Italia (2017), il periodo tra l’affidamento dell’incarico all’agenzia e la vendita ha una durata in media di 7,7 mesi, considerando la media dell’intera penisola.

Ma che dire del tempo impiegato nella ricerca dell’agenzia adatta alle proprie esigenze? Per non parlare di chi, prima di rivolgersi ad un’agenzia, tenta di vendere la propria casa autonomamente, senza però alcun esito positivo. Questi sono ulteriori momenti che andrebbero aggiunti al tempo necessario per la vendita del proprio immobile.

Un sondaggio effettuato sulle principali agenzie immobiliari indica inoltre che il tempo di vendita può variare in funzione della grandezza della casa: gli immobili con una metratura medio/piccola vengono venduti più facilmente rispetto ad appartamenti grandi, segno di un mercato immobiliare che esprime esigenze diverse rispetto a qualche decennio fa.

La lunghezza di questo processo, oltre ad essere dovuta alle tempistiche burocratiche, legate essenzialmente al reperimento dei documenti necessari, è principalmente dettata da una serie di probabili scenari che si verificano nel mentre: proposte di acquisto a prezzi percepiti come troppo bassi, attese di prezzi più favorevoli, difficoltà nel reperimento del mutuo o sopraggiunte difficoltà per il venditore. Queste sono solo alcune delle cause che demoralizzano il venditore nella vendita del suo appartamento. Inoltre, l’attesa estenuante e l’eccessivo tempo trascorso dall’inizio dell’incarico consegnato all’agente, non fanno altro che scoraggiare ulteriormente i venditori, tanto da voler spesso cessare il rapporto con l’agenzia.

Il principale fattore di interruzione del rapporto con l’agenzia è l’assenza di proposte di acquisto per via dei prezzi troppo alti a cui gli immobili vengono inseriti nel mercato.

Ma perchè richiedere dei prezzi irragionevoli, che mai (o quasi) troveranno una risposta positiva sul mercato? Ed eccoci arrivati alla motivazione principale per la quale il processo di vendita di un immobile risulta così esageratamente lungo.

Il già citato documento della Banca d’Italia indica nel dettaglio quello che è il rapporto tra il prezzo pagato all’acquisto e il prezzo inizialmente richiesto dal venditore: circa il 40% dei potenziali venditori stima il valore della sua casa superiore al valore di mercato del 10-20%; una piccola parte, addirittura sovrastima il proprio immobile del 30%. Date tali considerazioni, è facile immaginare come possa essere difficile, nella mente di ciascun potenziale venditore, riuscire ad accettare il prezzo di mercato rispetto a quello considerato inizialmente. Tale sopravvalutazione è data da una scarsa conoscenza del mercato, e soprattutto dall’investimento, in primis “emotivo”, che ciascuno effettua sulla propria casa.

Se il valore di partenza è così distante dal punto di arrivo, la media di 7,7 mesi per una vendita sembra essere comprensibilmente in linea. Fondamentalmente, questo è il tempo necessario affinchè ciascuno, dopo insuccessi, insoddisfazioni e perdite di tempo, acconsenta scoraggiato ad accettare il prezzo di mercato.

Eliminare parte di questa delusione è l’obiettivo principale che un buon operatore del mercato immobiliare dovrebbe perseguire ogni giorno. Casavo, a tal proposito, offre un sistema di valutazione istantanea del proprio immobile basata su un algoritmo, così da permettere a ciascuno di avere un’idea che il valore del proprio immobile possa avere sul mercato.

Il nostro fine è cambiare quello che ancora oggi sembra essere un processo piuttosto tradizionale: le opportunità ci sono, e vanno colte. La chiave è documentarsi e farsi aiutare da chi ne sa qualcosa in più e Casavo esiste anche per questo!

*Fonte: Average selling time Italy (Bank of Italy, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, May 2018)

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